Новости офиса

Выбираем правильно жилье в новостройке

18 ноября 2019

Выбираем застройщика по уму

Универсальное правило гласит, что надо выбирать не молоко, а молочника — применительно к недвижимости это означает, что надо тщательно и придирчиво выбирать не только и не столько объект, сколько компанию, которая его возводит.

На какие детали стоит обращать особое внимание и можно ли защитить себя от рисков долгостроя и банкротства девелопера?

Чем опытнее компания и чем больше у нее сданных и строящихся проектов, тем, как правило, она надежнее. Но это не означает, что новых небольших застройщиков лучше сразу вычеркивать. Любая компания, которая сейчас получает награды за достижения в девелопменте, когда-то набивала шишки, работала над улучшением своего продукта. Просто маленькие компании придется оценивать особенно пристально.

ОБЩИЙ СОВЕТ ЭКСПЕРТОВ: ВКЛЮЧАЙТЕ ГОЛОВУ И НЕ ВЫКЛЮЧАЙТЕ НОГИ — ЛИЧНОЕ ПОСЕЩЕНИЕ ОБЪЕКТА ЭФФЕКТИВНЕЕ ПРОСМОТРА БУКЛЕТА.

Регулярные фото хода строительства — красноречивее менеджеров по продажам, а общение с реальными жильцами — полезнее баннеров и рекламы.

Сайт

Добросовестный застройщик не скупится на создание и содержание сайта: покупателю сразу должно быть понятно: где раздел с описанием проекта, а где — контакты офиса продаж. Имеет значение и наполненность сайта: несколько важных блоков не могут быть пустыми: документация, новости, ход строительства.

• Документация

Обязательный минимум — проектная декларация и разрешение на строительство, желательно еще и договор, по которому происходит приобретение (часто шаблон договора не публикуется — с ним предлагается ознакомиться в офисе продаж или по почте).

«Обязательно изучайте эти документы, если чего-то нет — не стесняйтесь задавать вопросы, — рекомендует директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов. — В проектной декларации зафиксированы основные параметры проекта: что, где, из каких материалов, сколько метров, когда срок сдачи и т. д. Разрешение на строительство — документ, без которого девелопер не имеет права продавать вам что-либо».

• Новости

Нет ни одного крупного застройщика, который бы не имел новостных поводов, чтобы написать о своей деятельности: различные акции, динамика строительства, интересные факты о реализуемых проектах, награды и премии. Если на сайте последняя новость опубликована несколько месяцев назад, это настораживает: застройщик наверняка испытывает трудности.

• Ход строительства. На сайте должны публиковаться фото (обычно раз в месяц), по которым можно судить о динамике строительства. Еще лучше, если ведется онлайн-трансляция через камеру на строительной площадке. Повода для волнений нет, если дом, в котором вы присматриваете квартиру, постепенно растет.

А вот если фото создают ощущение, что стройка встала, или этот раздел на сайте перестал обновляться и при личном посещении объекта вы не увидели ни рабочих, ни техники — это не просто тревожный звонок, это набат. 

Скорее всего, у застройщика возникли финансовые трудности: значит, даже если стройка и возобновится в ближайшее время, то наверняка будут сорваны сроки сдачи, а проект потеряет в цене.

Но ждать слишком быстрых темпов строительства и впадать в панику, если спустя полгода после старта продаж не возведено ни одного жилого этажа, тоже не надо, отмечает директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов.

Он поясняет, что современные дома возводятся преимущественно по монолитной технологии, с подземным паркингом. Первый этап: подготовка территории, прокладка коммуникаций, возведение паркинга и котлована — самый важный, цена ошибки очень велика. Поэтому зачастую период от старта продаж до возведения первых жилых этажей растягивается на год (зависит от размера подземного паркинга, существующих ландшафтных ограничений, высоты будущего проекта и других характеристик).

Сборка панельного дома в среднем занимает меньше года, в то время как монолитные дома аналогичной этажности возводят не менее двух-трех лет.

Допустим, по документам проект должен быть сдан через три месяца, а за предыдущие два года возведено полдома. Это означает, что перед вами долгострой. Так что в интересах покупателя отслеживать динамику возведения конкретного корпуса и анализировать, успевает ли застройщик сдать объект к обещанному сроку или нет.

Полезно поднять историю, соблюдала ли компания сроки в своих предыдущих проектах, и иметь в виду, что даже добросовестные и крупные застройщики иногда опаздывают на один-три месяца.

Репутация и отзывы

За застройщиком не должен тянуться шлейф скандальной репутации. Как это проверить? Современные PR-технологии усложняют задачу. В сети не всегда удастся проверить: вдруг «хвалебные оды» выдуманы, а все негативные истории — удалены или несправедливо опровергнуты?

Самое надежное — найти человека, который купил квартиру у этого застройщика в уже построенном проекте, и задать ему все интересующие вопросы: о качестве дома и квартиры, сложностях при покупке и приемке квартиры, соблюдении сроков стройки, работе управляющей компании от застройщика. Соцсети, форумы — все способы хороши.

Личное посещение

Удобный сайт, красивый офис продаж, реклама на каждой остановке и в метро — ничто из этого не заменит вам личного посещения строительной площадки или района вокруг нее.

Что будет с этим зданием (заводом, опорой ЛЭП) рядом с возводимым домом — перенесут или оставят? Где расположен ближайший парк? Как, когда и кем будут устроены подъездные пути к дому? Все подобные вопросы обязательно задайте представителю застройщика до покупки, чтобы потом не оказаться в неудобном положении. По тому, как застройщик или менеджер по продажам отвечает на них, можно сделать определенные выводы.

Не будет лишним приехать и посмотреть сданный проект (если он есть) этого же застройщика, максимально приближенный по цене и району к интересующему вас. Желательно, чтобы проект был относительно новым.

Обратите внимание на фасады, состояние подъезда, детские площадки около дома и т. д. Торчащий из-под фасада утеплитель, дыры или трещины на тротуарной плитке, неработающие лифты — все это говорит о низком качестве проекта и/или недобросовестной работе управляющей компании.

Во дворе дома или около него пообщайтесь с местными жителями, спросите их мнение о застройщике и доме, плюсах и минусах района.

Юридическое сопровождение

Как у любого юридического лица, у застройщика есть ряд документов, по которым удастся оценить его финансовую деятельность. Прежде всего это учредительные документы и регулярная бухгалтерская отчетность. Самостоятельно разобраться в этих документах зачастую проблематично. В таком случае эффективнее всего прибегнуть к услугам юриста (особенно если речь идет о новом небольшом застройщике). Он же поможет изучить шаблон договора купли-продажи и при необходимости скорректировать спорные моменты.

Косвенным признаком надежности компании является сотрудничество с крупными банками, которые проверяют застройщика вдоль и поперек для минимизации рисков. Когда один из ведущих банков по каким-либо причинам прекращает сотрудничество с застройщиком, это очень плохой знак.

К сожалению, все вышеперечисленные советы не гарантируют 100-процентной защиты от долгостроя или банкротства застройщика. Рынок недвижимости знает примеры, когда от печального исхода не уберегли ни количество проектов, ни высокий уровень продаж, ни отзывы и сайты, ни даже статус платинового партнера крупного банка.

Но чем внимательнее и вдумчивее покупатель подойдет к выбору застройщика, тем выше его шансы на спокойное и беспроблемное приобретение недвижимости.