Новости офиса

Цены на жилье в 2020 году — прогнозы экспертов

27 декабря 2019

Подводя итоги уходящего года аналитики стремятся спрогнозировать стоимость жилья в следующем, 2020 году. Цена на недвижимость в прошедшем сезоне росла скорее, чем за период с 2015 по 2019 год. В значительной мере такая ситуация обусловлена обновлением требований к застройщикам, из-за которого спрос повысился как на новостройки, так и на вторичное жилье.

Проектное финансирование

Одна из самых существенных новаций 2019 года — реформа строительного рынка. Среди основных изменений — использование счетов эскроу и проектное финансирование возводимых объектов. Схема принципиально новая: строительство ведется за счет банковского кредитования, финансовые обязательства дольщиков гарантируются за счет резервирования средств — вплоть до сдачи дома в эксплуатацию.

Переход на новую систему расчетов проходил поэтапно — продажа недостроенной недвижимости с использованием счетов эскроу стала обязательной с 1 июля 2019 года. Положение застройщиков несколько смягчили «критерии соответствия» — некоторым из них все-таки позволили использовать старую схему реализации для уже начатых проектов. К примеру, если к 1 июля было завершено на 15 % или на 1/3. Такой возможностью воспользовались практически все, у кого она была.

Изменения законодательства оказали серьезное влияние на рынок недвижимости — началась паника, в результате чего резко возросло количество сделок сравнительно с предыдущими годами. В результате существенно возросла стоимость жилья как в новостройках, так и вторичного. С лета 2019 года ситуация спрос внезапно упал, а вместе с ним и подешевели жилые объекты.

Оживление рынка недвижимости к середине 2020 года

По мнению аналитиков, в следующем году спрос вернется к прежним объемам — в первую очередь за счет отсутствия серьезных изменений на рынке недвижимости. За 2018 год было возведено 75,3 млн м2 жилья, за 2019 — ориентировочно 80 млн м2. Как считают эксперты, в 2020 году тенденция сохранится, а затем объемы строительства жилой недвижимости начнут снижаться.

Владимир Якушев, возглавляющий министерство строительства Российской Федерации, уверен, что с течением времени негативное влияние реформ будет проявляться сильнее. В частности, по его прогнозам наиболее тяжелыми для строительной сферы станут 2021 и 2022 годы.

Статистика цен

Как и прогнозировали ранее эксперты, цена жилья в 2019 году поднялась. Увеличилась стоимость объектов и на первичном, и на вторичном рынке. В основном ее рост обусловлен внедрением проектного финансирования. Цена квадратного метра в столице выросла на 4,2 %, в Питере — на 4,6 %, в мегаполисах РФ — на 5 %. Жилье в новостройках Москвы подорожало на 6 %, в регионах — на 7 %, в Санкт-Петербурге рост не такой значительный — всего 4 %.

Как считает Эльвина Набиуллина, незначительный рост цен на жилую недвижимость — явление временное. По происшествии некоторого времени ситуация стабилизируется, в том числе за счет конкуренции между застройщиками. Тем не менее, она признает, что есть еще некоторый потенциал для увеличения стоимости жилья.

Перспективы

По мнению специалистов, не стоит ожидать снижения цен на рынке первичной недвижимости. Этому способствует увеличение разницы между котлованом и завершающей стадией строительства, которая отныне составляет ориентировочно 15 %. Аналогичная ставка действует для застройщиков при 2 годах строительства. Таким образом, привлекательность строящихся объектов для инвесторов снизилась, а значит, они уйдут искать другие объекты для выгодного вложения средств.

Рост цен затормозится к лету 2020 года, а к зиме он станет даже меньше, чем в 2019 году. Как утверждают эксперты, повышение цен не превзойдет инфляцию, ведь девелоперы отлично осознают, что это может стать причиной падения продаж. Также снижению темпов роста стоимости жилья станут проекты, для возведения которых не предполагается использование эскроу-счетов.

Ипотечное кредитование

К середине лета 2019 года средняя ставка по ипотечным кредитам снизилась до 10 %. На ее размер в значительное мере оказало влияние пятикратное уменьшение ключевой ставки Центробанком. Трижды ее снижали на 0,25 %, в октябре — еще на 0,5 %, а 13 декабря 2019 года — до 6,25 %. В будущем эта тенденция не изменится. Как считают некоторые эксперты, в ближайшей перспективе (2020-2021 год) она может упасть до 7–8 %.

Законодательство 2019

Среди наиболее значимых изменений юристы отмечают обновление правил изменения категории жилых объектов на нежилые и обратно. Соответствующие поправки в ЖК РФ действуют с 9 июня 2019 года. Теперь кроме стандартного пакета документов необходимо предоставить протокол общего собрания владельцев недвижимости в доме, в котором они соглашаются со сменой статуса объекта. Помимо этого переход необходимо согласовать со всеми собственниками, помещения которых примыкают к переводимому (находятся рядом, сверху или снизу).

К менее значимым реформам относят новые правила оформления протоколов, введение штрафных санкций, если присутствуют нарушения эксплуатации и обслуживания лифтов (применяются к управляющим компаниям).

И также стоит отметить Закон Хованской о запрете хостелов в жилых помещениях, который вступил в силу в 2019 году, тоже вызвал переполох на рынке гостиничных услуг.

2020 год — прогнозы на будущее

Больше всего обсуждений вызывает законопроект, ставший дополнением к указанному выше закону Хованской. Собственники жилых помещений, которые не успели присвоить им статус нежилых, могут оформлять договор краткосрочной сдачи в аренду. В следующем году они будут лишены такой возможности — предполагается введение запрета на сдачу жилья внаем на короткий срок. Таким образом, принимать постояльцев посуточно можно будет только в том случае, если оборудовать под эти цели нежилое помещение.

Еще один законопроект, запланированный на 2020 год — запрет на продажу алкоголя в жилых домах, а также в заведениях общественного питания, если площадь зала для гостей составляет менее 20 м2.

На данный момент министерство строительства России готовит программу, главная цель которой — поддержать строительные компании с хорошей репутацией, которые не имею возможности работать по новой схеме, им не выдают проектное финансирование.

Рекомендации

Если вы желаете продать квартиру в Железнодорожном, выставить и продвигать объект предпочтительнее уже сейчас, до предполагаемого спада цен, пока стоимость недвижимости сохраняется на сравнительно высоком уровне. При отсутствии острой потребности в приобретении квартиры от ее покупки лучше воздержаться, за исключением объектов, которые попадают под старые правила (15-30 % стадия готовности).

Рекомендуем не спешить с оформлением договора купли-продажи на вторичное жилье, в особенности с получением ипотечного кредита. Ключевая ставка падает и в ближайшее время эта тенденция сохранится. Это значит, что в 2020 году удастся получить займ на более выгодных условиях, чем сейчас. Впрочем, существенно затягивать с приобретением жилья также не стоит, так как в долгосрочной перспективе объемы строительства уменьшаться, что станет причиной повышения цен на жилье.